공시가 12억 넘은 1주택자,
올해 종부세 얼마 나올까
12억 공제, 공정시장가액비율 60%, 고령자·장기보유 공제까지. 고지서 숫자가 어떻게 나왔는지 순서대로 따라 계산해 봅니다.
“집은 그대로인데 왜 올해 갑자기 종부세가 나오죠?” 올해 이런 질문이 많은 이유는 공시가격에 있습니다. 2026년 공동주택 공시가격은 서울이 18.67%, 강남3구는 24.7% 올랐고, 공시가격 현실화율은 69%로 그대로 유지됐습니다. 현실화율이 같아도 시세가 오르면 공시가격이 함께 오르기 때문에, 작년 공시가격 11억 원대였던 아파트가 올해 12억 원을 넘기는 일이 생깁니다.
공시가격 12억 원을 넘는 1세대 1주택은 48만 7,362가구로 집계됐고, 이 가운데 85.1%가 서울에 몰려 있습니다. 다만 이 숫자는 공시가격 기준 가구 수일 뿐이고, 실제로 고지서를 받는 인원은 공동명의, 합산배제, 세액공제 등에 따라 달라집니다. 정확한 고지 인원은 국세청이 11월 말에 발표합니다.
세액을 모르고 있으면 손해 보는 이유
종부세는 국세청이 계산해서 보내주는 세금이라 “알아서 맞게 나오겠지” 하고 넘기기 쉽습니다. 하지만 1세대 1주택 여부, 나이, 보유 기간 같은 정보가 제대로 반영되지 않으면 세액이 몇 배까지 차이 날 수 있습니다. 같은 공시가격 18억 원 아파트라도 세액공제를 받느냐 못 받느냐에 따라 산출세액이 192만 원이 되기도, 58만 원 안팎이 되기도 합니다.
또 하나, 내 세액이 대략 얼마인지 알아야 분납 대상인지, 납부유예를 검토할 수 있는지도 판단할 수 있습니다. 계산 구조를 한 번만 이해해 두면 고지서를 받았을 때 숫자가 맞는지 스스로 점검할 수 있고, 내년 공시가격 발표 때도 미리 대비할 수 있습니다.
1단계: 나는 1세대 1주택자에 해당할까
1세대 1주택자는 과세기준일인 6월 1일 현재, 세대원 가운데 한 명만 주택을 단독으로 한 채 소유한 경우를 말합니다. 여기에 해당하면 기본공제가 12억 원으로 커지고, 나이와 보유 기간에 따른 세액공제도 받을 수 있습니다. 반대로 해당하지 않으면 개인별 공시가격 합계에서 9억 원만 공제합니다.
부부 공동명의 1주택이라면
부부가 한 채를 공동명의로 가진 경우에는 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다. 각자 9억 원씩 모두 18억 원을 공제받는 방식과, 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받는 방식입니다. 공시가격이 18억 원 이하이고 세액공제를 거의 받지 못한다면 각자 공제가 유리하고, 나이가 많거나 오래 보유했다면 특례가 유리한 경우가 많습니다.
일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택
이사로 잠시 두 채를 갖게 된 경우, 상속받은 주택이 있는 경우, 일정 요건의 지방 저가주택을 추가로 가진 경우에는 특례 신청을 하면 1세대 1주택자로 보아 계산할 수 있습니다. 이런 특례는 신청해야 적용되므로, 9월 신청을 놓쳤다면 12월 신고 기간에 반영할 수 있는지 확인해야 합니다.
2단계: 과세표준 계산하기
과세표준은 세율을 곱하기 전 기준 금액입니다. 계산식은 단순합니다.
예) 공시가격 15억 원 1세대 1주택 → (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원
공정시장가액비율은 법에서 60~100% 범위 안에서 정하도록 돼 있고, 현재 주택분에는 60%가 적용되고 있습니다. 이 비율이 바뀌면 같은 집이라도 세금이 크게 달라지기 때문에, 매년 하반기 정부 발표를 확인할 필요가 있습니다.
3단계: 세율 적용하기 (2주택 이하 기준)
1세대 1주택자를 포함해 2주택 이하를 보유한 개인에게는 아래 누진세율이 적용됩니다. 과세표준 전체에 한 세율을 곱하는 것이 아니라, 구간마다 해당 세율을 곱해 더하는 방식입니다.
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.0% |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 1.3% |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 1.5% |
| 50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 | 2.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% |
대부분의 1주택자는 과세표준이 3억 원 이하 구간에 들어갑니다. 공시가격으로 환산하면 17억 원까지가 이 구간입니다. 공시가격 17억 원을 넘는 순간부터 초과분에 0.7%가 적용되기 시작합니다.
※ (공시가격 − 12억 원) × 60%에 위 세율표를 적용한 산출세액입니다. 재산세 중복분 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 농어촌특별세(20%)는 반영 전이며 실제 고지 세액과 다를 수 있습니다. 근거: 종합부동산세법 세율 구간.
세액이 250만 원을 넘을 것 같다면 나눠 낼 수 있습니다.
분납 기준 확인하기4단계: 재산세 중복분 빼기
같은 주택에 재산세와 종부세가 이중으로 매겨지지 않도록, 종부세 과세표준에 해당하는 부분에 대해 이미 낸 재산세 상당액을 빼줍니다. 이 금액은 공시가격, 재산세 공정시장가액비율 등이 얽혀 있어 직접 정확히 계산하기 어렵습니다. 그래서 위 그래프처럼 개인이 미리 계산하는 금액은 실제 고지 세액보다 조금 높게 나오는 것이 일반적입니다.
5단계: 고령자·장기보유 세액공제 적용하기
1세대 1주택자만 받을 수 있는 가장 큰 혜택입니다. 6월 1일 기준 나이와 보유 기간에 따라 아래 공제율을 더해 적용하며, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
| 구분 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 세액공제 | 만 60~65세 미만 | 20% |
| 고령자 세액공제 | 만 65~70세 미만 | 30% |
| 고령자 세액공제 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 세액공제 | 5~10년 미만 | 20% |
| 장기보유 세액공제 | 10~15년 미만 | 40% |
| 장기보유 세액공제 | 15년 이상 | 50% |
· 과세표준: (18억 − 12억) × 60% = 3억 6천만 원
· 산출세액: 3억 × 0.5% + 6천만 × 0.7% = 192만 원
· 세액공제: 고령자 30% + 장기보유 40% = 70%
· 공제 후: 192만 원 × 30% = 약 57만 6천 원 (재산세 중복분 공제 전)
· 여기에 농어촌특별세 20%가 더해집니다.
※ 이해를 돕기 위한 예시이며 실제 고지 세액과 다를 수 있습니다.
같은 집을 산 지 3년 된 50대 1주택자라면 세액공제가 없어 192만 원이 그대로 산출세액이 됩니다. 이처럼 나이와 보유 기간이 세액을 크게 바꾸기 때문에, 고지서를 받으면 세액공제가 제대로 적용됐는지부터 확인하는 것이 좋습니다.
2027년 종부세 개편안, 올해 고지서와는 무관합니다
최근 1주택자 기본공제를 거주 주택 14억 원, 비거주 주택 9억 원으로 나누는 세제개편안 소식이 나오면서 올해 세금이 바뀌는지 묻는 분이 많습니다. 이 안은 2027년부터 단계적으로 시행하겠다는 정부안이며 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 2026년 6월 1일 기준으로 12월에 고지되는 올해 종부세는 현행 기준인 12억 원 공제와 공정시장가액비율 60%로 계산됩니다.
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납부 전 최종확인자주 묻는 질문
Q. 공시가격 12억 원 이하 1주택자도 종부세를 내나요?
A. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제되므로 12억 원 이하라면 주택분 종부세가 부과되지 않습니다. 다만 1세대 1주택자에 해당하지 않으면 9억 원을 기준으로 판단합니다.
Q. 고령자 공제와 장기보유 공제를 동시에 받을 수 있나요?
A. 네. 두 공제를 더해서 적용하며 합산 한도는 80%입니다. 예를 들어 만 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)했다면 90%가 아니라 80%까지만 공제됩니다.
Q. 1주택자 공제가 14억 원으로 바뀐다던데 올해부터인가요?
A. 아닙니다. 거주 주택 14억 원, 비거주 주택 9억 원으로 나누는 안은 2027년부터 단계적으로 시행하겠다는 정부 개편안입니다. 올해 12월 고지분은 현행 12억 원 공제 기준으로 계산됩니다.
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출처
· 세계일보 – 2026년 공동주택 공시가격 및 12억 초과 1주택 가구 수: https://www.segye.com/newsView/20260317517292
· 이투데이 브라보 – 고령자·장기보유 세액공제율: https://bravo.etoday.co.kr/view/atc_view/13772
· SBS Biz – 2026 세제개편안 종부세 공제 차등안: https://biz.sbs.co.kr/amp/article/20000326321
· 국세청 홈택스: https://www.hometax.go.kr
최종 업데이트: 2026년 11월 4일 · 본 콘텐츠는 정보 제공 목적이며 세무 상담을 대체하지 않습니다.
