경매 끝나기 전 먼저 받는
전세사기 선지급, 신청과 이의신청 방법
절차가 끝나기 전에 먼저 지급받고 나중에 정산하는 방법과 결정 불복 절차입니다.
경매가 언제 끝날지 모르는 피해자에게 필요한 제도
신탁사기나 무권계약 피해는 일반 전세사기보다 회수 과정이 더 길고 복잡합니다. 집의 실제 소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자가 신탁회사 동의 없이 전세 계약을 맺은 경우, 임차인은 법적으로 정당한 임차인으로 인정받지 못해 퇴거 요구를 받거나 배당에서 밀리기 쉽습니다. 경매나 공매가 몇 년씩 이어지는 동안 보증금은 묶이고 생활비와 이자 부담은 계속 쌓입니다.
이런 피해자를 위해 마련된 것이 선지급 제도입니다. 절차가 모두 끝날 때까지 기다리지 않고 보장 금액을 먼저 받은 뒤, 나중에 실제 회수 결과와 맞춰 정산하는 방식입니다.
선지급은 누가, 언제 받을 수 있나
선지급은 회수 절차가 끝나기 전에 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 지급하는 제도입니다(전세사기피해자법 제25조의10). 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 임차인, 대표적으로 신탁사기 피해자 등이 대상입니다.
신청 시기도 일반 최소지원금과 반대입니다. 일반 지원금은 처분 절차가 끝나야 신청할 수 있지만, 선지급금은 LH의 피해주택 매입이 완료되기 전 또는 처분이 완료되기 전까지 신청해야 합니다. 절차가 끝나 버리면 선지급 대신 일반 최소지원금 경로로 넘어가게 됩니다.
| 구분 | 최소지원금 | 선지급금 |
|---|---|---|
| 신청 시점 | 처분 완료 후(매입 요청 시 경매차익 산정 후) | 매입·처분 완료 전까지 |
| 주요 대상 | 최소보장피해자 전반 | 무권계약·신탁사기 피해자 등 |
| 지급 방식 | 부족분 확정 후 지급 | 먼저 지급 후 정산 |
| 지급 후 의무 | 추가 회수 시 신고·반납 | 정산 완료까지 대항력 유지 |
| 공공임대 지원 | 받을 수 없음 | 받을 수 없음 |
선지급을 받으면 국가가 대신 회수합니다
국토교통부장관이 선지급 신청자의 임차보증금반환채권을 넘겨받으면, 넘겨받은 금액 범위에서 임차인이 가지던 우선변제권도 함께 이어받습니다. 쉽게 말해 피해자가 먼저 돈을 받고, 그만큼의 받을 권리는 국가가 가져가서 경매 배당 등으로 대신 회수하는 구조입니다.
절차가 끝나면 실제로 회수된 금액, 즉 정산대상액을 기준으로 정산합니다. 이때 피해자에게 중요한 의무가 하나 있습니다. 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 한다는 점입니다. 정산 전에 다른 곳으로 전입신고를 옮기거나 집을 비워 대항력을 잃으면, 국가가 승계한 우선변제권 행사에 문제가 생기고 받은 돈의 전부나 일부를 반납하라는 명령을 받을 수 있습니다.
선지급과 일반 지원금 중 어느 쪽이 유리한지 보려면
내 지원금 계산하기신청부터 결정까지 예상 흐름
2026년 11월 5일 기준으로 LH의 접수 창구, 신청서 이름, 온라인 신청 경로는 공개되지 않았습니다. 시행 후 공지가 나오면 그 안내를 따라야 하며, 지금은 확정된 법령 내용을 바탕으로 큰 흐름만 정리합니다.
- 피해자 결정 확인 — 최소보장피해자로 결정됐는지, 결정 유형이 무엇인지 확인합니다.
- 신청 경로 판단 — 매입이나 처분이 아직 진행 중이면 선지급, 이미 끝났다면 일반 최소지원금입니다.
- LH 공지에 따라 신청서와 서류 제출 — 공지되지 않은 메뉴 이름을 임의로 찾아 헤매기보다 공식 안내를 기다리는 편이 안전합니다.
- 접수 기록 남기기 — 접수일, 접수번호, 담당 연락처를 저장해 두면 보완 요청이나 이의신청 때 도움이 됩니다.
- 90일 내 결정 — LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 결정하며, 부득이하면 한 번 30일까지 연장할 수 있습니다.
결정에 동의할 수 없다면 30일 안에 이의신청
지급하지 않는다는 결정을 받았거나 금액이 예상보다 적게 나왔다면, 결정을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 30일은 생각보다 짧으므로 결정서를 받는 즉시 내용을 검토하는 것이 좋습니다.
이의신청 전에 챙길 것
- 결정 통지서 원본과 결정 사유
- LH가 차감한 회수액 항목별 금액과, 본인이 실제로 받은 금액의 증빙(배당표, 입금 내역 등)
- 차이가 나는 항목에 대한 본인의 계산 근거
- 피해자 결정서, 임대차계약서, 전입·확정일자 자료
다툼의 핵심은 대개 회수액에 무엇을 넣고 뺐느냐입니다. 항목별로 숫자를 대조해 어디서 차이가 났는지 짚어 내면 이의신청 사유를 구체적으로 쓸 수 있습니다.
내 계약이 신탁사기인지 확인하는 방법
선지급 대상인지 판단하려면 먼저 계약 당시 임대인에게 정당한 임대 권한이 있었는지부터 봐야 합니다. 가장 손쉬운 확인 방법은 등기사항전부증명서입니다. 갑구에 ‘신탁’ 등기가 올라가 있다면 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태이므로, 계약서에 적힌 임대인이 신탁회사의 동의 없이 계약했는지 확인해야 합니다.
신탁 계약의 구체적인 조건은 등기소에서 신탁원부를 발급받아 볼 수 있습니다. 신탁원부에는 임대 권한을 누가 갖는지, 임대차 계약에 수탁자 동의가 필요한지가 적혀 있습니다. 계약 당시 동의서를 받지 않았다면 무권계약에 해당할 가능성이 큽니다. 다만 최종 판단은 피해자 결정 절차에서 내려지므로, 이 자료들을 들고 전세피해지원센터에 문의하는 것이 가장 빠릅니다.
변호사·법률 상담을 받아야 하는 경우
모든 피해자가 전문가 도움을 받아야 하는 것은 아니지만, 다음 상황이라면 신청 전에 상담을 권합니다.
- 신탁 구조나 무권계약 여부가 불분명해 어떤 경로로 신청해야 할지 판단하기 어려운 경우
- LH 결정의 회수액 산정이 본인 계산과 크게 달라 이의신청을 준비하는 경우
- 임대인을 상대로 한 민사 소송, 형사 고소를 함께 진행하고 있는 경우
- 개인회생 중이어서 선지급과 정산이 변제 계획에 미치는 영향을 확인해야 하는 경우
비용이 부담된다면 지역 전세피해지원센터의 무료 법률상담이나 대한법률구조공단의 법률구조 제도를 먼저 알아보는 것도 방법입니다.
전세보증금 반환보증에 가입했다면 — HUG나 SGI 반환보증에 가입한 경우에는 보증사고 처리로 보증금을 돌려받을 수 있는지가 먼저입니다. 보증기관에서 받는 돈도 회수액에 영향을 줄 수 있으므로, 보증 이행 여부를 확인한 뒤 최소보장 신청 여부를 판단하세요.
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신청 전 최종 확인자주 묻는 질문
선지급을 받으면 나중에 최소지원금을 또 신청할 수 있나요?
아닙니다. 선지급금을 이미 받은 사람은 최소지원금을 따로 신청할 수 없고, 대신 실제 회수 결과를 기준으로 정산 절차를 거칩니다.
선지급을 받은 뒤 이사해도 되나요?
정산이 끝날 때까지는 대항력을 유지해야 합니다. 정산 전에 전출하거나 점유를 옮겨 대항력을 잃으면 받은 선지급금의 전부나 일부를 반납하라는 명령을 받을 수 있습니다.
이의신청은 언제까지 해야 하나요?
LH의 지급 결정을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 구체적인 접수 방법은 제도 시행 후 공지를 확인해야 합니다.
출처
- 국토교통부, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결(2026.10.6) — 파이낸셜뉴스·뉴스서울 보도 기준
- 국가법령정보센터, 전세사기피해자법 제25조의8~제25조의11, 법률 제21634호 부칙 제4조·제5조 (https://www.law.go.kr)
- 파이낸셜뉴스, 「전세사기 피해자 보증금 3분의 1 최소 보장…11월 13일 시행」 (2026.10.6)
- 딜사이트, 「내달 최소보장제 시행」 (2026.10.6)
최종 업데이트: 2026년 11월 5일 · 제도 시행(2026년 11월 13일) 이후 LH·국토교통부의 공식 접수 안내가 나오면 내용을 갱신합니다.
이 글은 siesta 블로그 운영자가 국토교통부 발표, 국가법령정보센터의 법령 조문, 언론 보도 등 공개된 자료를 바탕으로 작성했습니다. 개별 사건의 지급 여부와 금액은 한국토지주택공사(LH)의 심사로 정해지며, 이 글은 법률 자문이 아닌 일반 정보 제공을 목적으로 합니다. 구체적인 판단이 필요하면 전세피해지원센터나 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
