경매가 끝났는데 보증금이 거의 남지 않았다면

전세사기 피해 주택이 경매나 공매로 넘어가면 임차인은 배당표가 나올 때까지 마음을 졸이게 됩니다. 선순위 근저당이 크게 잡혀 있거나 낙찰가가 시세보다 한참 낮으면, 몇 년 동안 모은 보증금 가운데 실제로 손에 쥐는 돈이 몇백만 원에 그치는 경우도 드물지 않습니다.

지금까지는 이런 결과를 그대로 받아들이는 것 말고는 뾰족한 방법이 없었습니다. 피해자 결정을 받아 우선매수권이나 LH 매입 같은 지원을 이용할 수는 있었지만, 결국 얼마를 회복하느냐는 경매 낙찰가와 배당 순위에 크게 좌우됐습니다. 같은 피해를 입고도 어떤 사람은 보증금의 절반 이상을, 어떤 사람은 거의 아무것도 돌려받지 못하는 격차가 생긴 이유입니다.

제도를 몰라서 놓칠 수 있는 세 가지 이유

2026년 11월 13일부터 이 격차를 줄이기 위한 최소보장 제도가 시작됩니다. 다만 새 제도는 자동으로 돈이 들어오는 구조가 아니어서, 내용을 모르면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

• 신청해야만 받습니다. 국가가 피해자를 찾아 먼저 지급하지 않습니다. 본인이 요건을 확인하고 신청서를 내야 심사가 시작됩니다.
• 신청기간이 정해져 있습니다. 피해자로 결정된 날부터 3년 이내가 원칙이고, 경매·공매 진행 같은 부득이한 사유가 있으면 절차가 끝난 날부터 1년 이내입니다.
• 행동에 따라 자격이 사라질 수 있습니다. 시행 이후 새로 시작되는 경매에서 배당요구를 하지 않으면 신청 자체가 막힙니다.

전세사기 최소보장금이란 무엇인가

최소보장금은 전세사기 피해자가 임차보증금의 3분의 1만큼은 최소한 회수할 수 있도록 법이 정한 기준액입니다(전세사기피해자법 제25조의9 제1항). 경매 배당, 임대인에게서 받은 돈, 공공주택사업자의 지원액을 모두 더해도 이 기준에 못 미치면, 모자란 부분을 국가가 채워 줍니다.

지급과 정산 실무는 한국토지주택공사(LH)가 국토교통부로부터 위탁받아 처리합니다. LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해야 하고, 부득이한 경우 한 차례에 한해 30일까지 늘릴 수 있습니다.

시행까지의 일정

• 2026년 5월 12일 — 개정 전세사기특별법 공포
• 2026년 10월 6일 — 시행령 개정안 국무회의 의결
• 2026년 10월 13일 — 시행령·시행규칙 공포
• 2026년 11월 13일 — 최소보장·선지급 제도 시행

신청 대상: 최소보장피해자는 누구인가

법은 지원 대상을 ‘최소보장피해자’라고 부릅니다. 크게 두 부류입니다. 첫째는 전세사기피해자로 결정된 임차인이고, 둘째는 피해자 요건을 일부 갖추고 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 국토교통부장관의 결정을 받은 임차인(같은 법 제2조 제4호 다목)입니다. 집주인이 아닌데 집주인 행세를 한 사람, 즉 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 임차인도 두 번째 부류에 들어갑니다.

시행 전에 결정을 받은 사람도 포함됩니다

11월 13일 이전에 이미 피해자로 결정된 사람에게도 새 규정이 적용됩니다(법률 제21634호 부칙 제4조). 특히 이 경우 3년의 신청기간은 결정일이 아니라 2026년 11월 13일부터 다시 계산합니다. 2023년에 결정을 받아 기간이 거의 지났다고 포기할 필요가 없다는 뜻입니다.

대상이어도 신청할 수 없는 경우 3가지

피해자 결정을 받았더라도 아래에 해당하면 최소지원금을 신청할 수 없습니다(제25조의9 제2항).

1. 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우 — 경매에서 우선매수권 등을 이용해 그 집을 낙찰받았다면 대상이 아닙니다.
2. 배당요구나 배분요구를 하지 않은 경우 — 우선변제권 행사를 소홀히 한 것으로 봅니다.
3. 이미 선지급금을 받은 경우 — 선지급은 따로 정산 절차를 밟습니다.

받기 전에 따져볼 제한: 공공임대와 중복 불가

최소지원금이나 선지급금을 받으면 그 뒤에는 전세사기피해자법에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다. 현금 지원이 유리한지, LH 매입 후 공공임대로 계속 거주하는 쪽이 유리한지는 가구 상황마다 다릅니다. 당장 이사할 곳이 마땅치 않거나 장기간 저렴한 임대료가 필요하다면 신청 전에 두 경로를 꼭 비교해 보세요.

또 지원금과 그 지급받을 권리는 남에게 넘기거나 담보로 잡힐 수 없고, 채권자가 압류할 수도 없습니다(제25조의8). 다른 빚 때문에 지원금이 압류될까 걱정할 필요는 없다는 점에서 피해자 보호 장치로 볼 수 있습니다.

시행 전, 지금 해 둘 일

2026년 11월 5일 현재 LH의 전용 신청 메뉴와 서류 양식은 아직 공개되지 않았습니다. 정확한 접수 창구는 시행 후 공지될 예정이므로, 그 전까지는 다음을 준비해 두면 신청 당일 시간을 아낄 수 있습니다.

• 피해자 결정 통지서를 찾아 결정 유형(전세사기피해자인지, 다목 임차인인지)과 결정일을 확인합니다.
• 법원 배당표나 공매 배분계산서, 임대인에게서 받은 돈의 입금 내역을 한곳에 모아 둡니다.
• 경매가 아직 진행 중이라면 배당요구 종기일을 달력에 표시하고 반드시 배당요구를 합니다.
• 전입신고와 실거주를 유지해 대항력이 끊기지 않도록 합니다.

회수액을 어떻게 더하고 빼는지에 따라 받는 금액이 크게 달라집니다. 구체적인 계산은 다음 페이지에서 보증금 구간별 예시로 정리했습니다.

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출처

• 국토교통부, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결(2026.10.6) — 파이낸셜뉴스·뉴스서울 보도 기준
• 국가법령정보센터, 전세사기피해자법 제25조의8~제25조의11, 법률 제21634호 부칙 제4조·제5조 (https://www.law.go.kr)
• 파이낸셜뉴스, 「전세사기 피해자 보증금 3분의 1 최소 보장…11월 13일 시행」 (2026.10.6)
• 딜사이트, 「내달 최소보장제 시행」 (2026.10.6)