배당표를 받아 들고 “그래서 얼마를 더 받나”가 궁금하다면

최소보장 제도가 시작된다는 소식을 들은 피해자 대부분이 가장 먼저 묻는 것은 결국 금액입니다. 보증금의 3분의 1을 보장한다고 하니 보증금을 3으로 나눈 돈이 그대로 들어온다고 생각하기 쉽지만, 실제 지급액은 그보다 적은 경우가 대부분입니다. 이미 경매 배당 등으로 돌려받은 돈을 빼고 모자란 만큼만 채워 주는 구조이기 때문입니다.

계산 방법을 잘못 이해하면 기대했던 금액과 결정 금액이 달라 당황하게 되고, 이의신청을 할지 말지 판단하기도 어려워집니다. 산식 자체는 단순하므로 순서대로 따라가 보겠습니다.

최소지원금 계산 공식

앞부분인 ‘보증금의 3분의 1’이 최소보장금이고, 여기서 회수액을 뺀 나머지가 실제로 지급되는 최소지원금입니다. 회수액이 이미 3분의 1 이상이라면 결과가 0 이하가 되므로 지급되는 돈은 없습니다.

빼야 하는 회수액 3가지

시행령 제4조의4는 차감 대상을 세 묶음으로 정했습니다.

1. 경매·공매 배당액과 배분액 — 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 돈입니다.
2. 임대인 등에게서 회수하거나 변제받은 금액 — 판결로 강제집행해 받은 돈, 공인중개사 손해배상금처럼 실제로 보증금을 회수한 금액이 포함됩니다.
3. 공공주택사업자의 지원액 — LH가 피해주택을 매입하면서 생긴 경매차익을 지급한 금액이나 임대료 지원액입니다.

보증금 1억 5천만 원 예시로 단계별 계산

국토교통부가 제시한 예시를 단계로 나눠 보면 다음과 같습니다.

이 임차인은 기존에 3,000만 원을 회수했고, 최소지원금 2,000만 원을 더 받아 최종적으로 5,000만 원, 즉 보증금의 3분의 1을 확보하게 됩니다. 보증금 1억 5천만 원 중 3분의 2인 1억 원은 여전히 회복되지 않은 상태라는 점도 함께 알아둬야 합니다. 나머지 금액은 임대인을 상대로 한 민사 소송이나 형사 절차의 배상명령 등 별도 수단으로 다퉈야 합니다.

보증금 구간별로 비교하면

보증금 규모에 따라 기준액이 얼마인지 그래프로 보면 감을 잡기 쉽습니다.

같은 3,000만 원을 회수했더라도 보증금이 클수록 채워지는 부족분이 커집니다. 보증금 1억 원인 경우는 이미 3분의 1에 거의 근접해 지원금이 333만 원에 그치지만, 3억 원인 경우는 7,000만 원이 지급됩니다.

회수액이 3분의 1을 넘으면 0원입니다

보증금 2억 원인 임차인이 경매 배당으로 7,000만 원을 받았다면 최소보장금 6,667만 원보다 이미 많이 회수한 상태입니다. 이 경우 계산 결과가 마이너스가 되어 최소지원금은 지급되지 않습니다. 남는 금액을 돌려줘야 하는 것도 아니므로, 단순히 이 제도의 혜택 범위 밖에 있다고 이해하면 됩니다.

반대로 배당액이 거의 없는 경우, 예를 들어 보증금 2억 원에 배당 0원이라면 최소지원금은 6,667만 원 전액이 됩니다. 선순위 채권이 많아 배당을 한 푼도 받지 못한 피해자에게 이 제도의 효과가 가장 크게 나타납니다.

LH 매입을 요청했다면 경매차익 산정이 먼저입니다

피해주택을 LH가 매입해 달라고 요청한 경우에는 경매차익, 즉 LH가 감정가보다 싸게 낙찰받아 생긴 차익이 얼마인지 확정돼야 회수액도 정해집니다. 그래서 이 경우 최소지원금은 경매차익 산정이 끝난 뒤에 신청할 수 있습니다. 매입을 요청하지 않았다면 제3자에게 처분되는 절차가 모두 끝난 뒤가 신청 시점입니다. 어느 쪽이든 빼야 할 금액이 확정된 날이 출발점이라고 기억하면 됩니다.

내 숫자로 직접 계산해 보는 3단계

배당표와 입금 내역을 옆에 두고 아래 순서대로 빈칸을 채워 보세요. 종이 한 장이면 충분합니다.

1. 기준액 구하기 — 피해 결정의 기준이 된 임차보증금을 3으로 나눕니다. 원 단위까지 적어 두면 나중에 LH 결정 금액과 대조하기 편합니다.
2. 회수액 목록 만들기 — 배당표의 임차인 배당액, 공매 배분액, 임대인이 직접 돌려준 돈, 중개사·보험사에서 받은 배상금, LH 경매차익 지급액, 임대료 지원액을 한 줄씩 적고 합계를 냅니다. 받은 날짜와 증빙 서류 이름도 함께 적어 두세요.
3. 차액 확인하기 — 1단계 금액에서 2단계 합계를 뺍니다. 결과가 양수면 그 금액이 예상 최소지원금이고, 0 이하면 이 제도로 추가로 받을 돈은 없습니다.

이렇게 정리한 목록은 신청서 작성 때 그대로 쓸 수 있고, 결정 금액이 다르게 나왔을 때 어느 항목에서 차이가 생겼는지 찾는 근거 자료가 됩니다.

계산할 때 자주 틀리는 부분

• 회수액 일부를 빠뜨리는 경우 — 임대인에게 분할로 받은 소액이나 중개사 손해배상금도 합산 대상입니다. 빠뜨린 채 신청하면 결정 금액이 예상보다 줄어든 이유를 이해하기 어렵습니다.
• 보증금 기준을 잘못 잡는 경우 — 계약 갱신으로 보증금이 바뀌었다면 피해 결정 기준이 된 임차보증금이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 세전·세후나 비용을 섞는 경우 — 소송비용이나 이사비는 회수액에서 빼 주지 않습니다. 실제로 보증금 명목으로 돌려받은 금액만 놓고 계산하세요.

직접 계산한 금액은 어디까지나 참고용입니다. 최종 금액은 LH가 서류를 확인해 결정하며, 결정 내용이 계산과 다르다면 이의신청으로 다툴 수 있습니다.

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출처

• 국토교통부, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안 국무회의 의결(2026.10.6) — 파이낸셜뉴스·뉴스서울 보도 기준
• 국가법령정보센터, 전세사기피해자법 제25조의8~제25조의11, 법률 제21634호 부칙 제4조·제5조 (https://www.law.go.kr)
• 파이낸셜뉴스, 「전세사기 피해자 보증금 3분의 1 최소 보장…11월 13일 시행」 (2026.10.6)
• 딜사이트, 「내달 최소보장제 시행」 (2026.10.6)