계산기보다 한도가 수천만 원 적게 나오는 이유

주담대를 알아보다 보면 LTV로 직접 계산한 금액보다 은행이 보여 주는 한도가 확 줄어 있는 경우가 있어요. 소득이 부족한 것도 아니고 신용점수도 괜찮은데 차이가 난다면 가장 먼저 ‘방공제’를 의심해 봐야 해요.

방공제는 ‘방 한 칸 몫을 빼고 빌려준다’는 뜻으로 쓰이는 업계 용어이고, 정식 명칭은 소액임차보증금 공제예요. 은행은 나중에 그 집에 세입자가 들어왔다가 집이 경매로 넘어가는 상황까지 대비해요. 세입자가 법적으로 다른 채권자보다 먼저 돌려받는 금액만큼을 처음부터 대출에서 빼 두는 구조예요.

지금 세입자가 없고 본인이 직접 들어가 살 집이어도 원칙적으로는 공제해요. 앞으로 들어올 수 있는 가상의 세입자 몫까지 미리 계산하기 때문이에요. 아파트는 보통 방 한 칸, 즉 한 가구분만 공제하는 게 일반적이에요.

빠지는 금액은 집값이 아니라 지역으로 정해져요

공제 금액은 주택임대차보호법 시행령에 정해진 소액임차인 최우선변제금과 같아요. 집값이 3억 원이든 10억 원이든 같은 지역이면 공제액은 똑같아요. 그래서 상대적으로 저렴한 집을 사는 사람일수록 한도에서 차지하는 비중이 커져요.

자료: 주택임대차보호법 시행령 제10조(2023년 2월 21일 개정, 2026년 10월 기준 현행). 법 개정에 따라 바뀔 수 있어요.

예를 들어 서울에서 4억 원짜리 아파트를 사면서 LTV 70%를 적용받는다고 가정해 볼게요. 계산상 한도는 2억 8천만 원이지만, 방공제 5,500만 원이 빠지면 실제 한도는 2억 2,500만 원으로 줄어요. 잔금일에 준비해야 할 현금이 그만큼 늘어나는 거예요.

2026년 6~7월 은행들이 모기지보험 가입을 잇달아 막았을 때 ‘서울은 약 5,500만 원, 경기는 약 4,800만 원 한도가 줄어든다’는 기사가 연달아 나온 것도 바로 이 표 때문이에요.

MCI·MCG는 빠진 한도를 되돌려 주는 보험·보증이에요

MCI는 모기지신용보험, MCG는 모기지신용보증의 줄임말이에요. 주담대를 실행할 때 함께 가입하고, 가입하면 은행이 방공제를 하지 않고 LTV 한도까지 대출해 줘요. 세입자 몫을 떼일 위험을 보험사나 보증기관이 대신 떠안아 주기 때문이에요.

자료: 하나은행 담보대출 상품 안내 페이지

비용 구조는 상품과 은행마다 달라요. 위 표의 부담 주체는 하나은행 상품 안내 페이지 한 곳에 적힌 예시라서, 아파트론2에도 같은 기준이 적용되는지는 신청 화면의 상품설명서에서 다시 확인해야 해요.

하나은행, 혼합형만 모기지보험을 다시 열었어요

하나은행은 11월 2일 비대면 주담대를 재개하면서 혼합형 대출에 한해 MCI·MCG 판매를 다시 시작했어요. 상대적으로 금리가 낮은 변동금리형 대출은 이번에도 가입이 불가능해요. 은행은 이유를 따로 설명하지 않았지만, 금융당국이 가계부채 관리를 위해 고정·혼합형 대출 비중을 늘리는 방향을 이어 온 만큼 금리 유형에 따라 혜택을 나눈 것으로 해석할 수 있어요.

같은 사람이 같은 서울 아파트로 대출을 받는다고 가정하고 금리 유형만 바꿔 비교해 보면 차이가 분명해져요.

이해를 돕기 위한 가정 예시이며, 실제 한도는 DSR·주택가격 구간별 상한·심사 결과에 따라 달라져요.

같은 집, 같은 사람이라도 금리 유형 하나로 5,500만 원 차이가 날 수 있다는 뜻이에요. 변동형 금리가 당장 조금 낮다고 해서 무조건 유리하지 않은 이유가 여기에 있어요.

한도를 정하는 건 방공제만이 아니에요

MCI에 가입해도 다른 이유로 한도가 막힐 수 있어요. 주담대 한도는 보통 세 가지 기준 가운데 가장 낮은 금액으로 정해져요. 집값에 비율을 곱하는 LTV 한도, 소득 대비 원리금 부담을 따지는 DSR 한도, 그리고 수도권·규제지역에 적용되는 주택가격 구간별 대출 상한이에요.

은행권 DSR은 연 소득에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 40% 이내로 맞추도록 하고 있어요. 소득이 넉넉하지 않다면 방공제를 피하더라도 DSR에서 먼저 한도가 걸리고, 이 경우 MCI 가입 여부는 실제 한도를 바꾸지 못해요.

스트레스 DSR도 같이 봐야 해요. DSR을 계산할 때 앞으로 금리가 오를 가능성을 가산하는 제도인데, 금리가 자주 바뀌는 변동형일수록 더 높은 가산금리가 반영되도록 설계돼 있어요. 하나은행 변동형은 모기지보험까지 막혀 있으니 한도 면에서는 두 번 불리할 수 있는 셈이에요.

상담 전에 은행에 꼭 물어볼 세 가지

1. 이 상품에서 지금 MCI 또는 MCG 가입이 가능한가요?
2. 보험료나 보증료는 누가 부담하고, 금리에 얹혀 있나요?
3. 제가 고른 금리 유형(혼합형·변동형)으로도 가입이 되나요?

모기지보험 허용 여부는 은행마다, 같은 은행에서도 채널마다 다르고 수시로 바뀌어요. 2026년 여름에는 5대 시중은행이 모두 모기지보험 가입을 제한했다는 보도가 나왔고, 이후 일부만 다시 여는 일이 이어지고 있어요. 상담이나 가심사 결과 화면에서 ‘소액임차보증금 공제 여부’를 직접 확인하는 게 가장 확실한 방법이에요.

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