북서울자이 폴라리스 무순위(사후) ‘줍줍’ 총정리 (시세차익 · 전세 가능 여부 · 자금 시나리오 표까지)

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북서울자이 폴라리스 무순위(사후) ‘줍줍’ 총정리
(시세차익 · 전세 가능 여부 · 자금 시나리오 표까지)

핵심은 “청약통장 없이 서울 무주택자 신청” + “실거주 의무 없음”.
대신 계약금 즉시, 잔금 60일 내라 자금 계획이 승부입니다.

공급: 2세대(84B/112) 접수: 2025-12-29(월) 1일 발표: 2026-01-02(금) 계약: 2026-01-09(금) 방식: 100% 추첨
분양가(84B)
9억 7,211만원
분양가(112)
12억 6,686만원
납부 구조
계약 10% / 잔금 90%
잔금 기한
계약일로부터 60일 이내
 
✅ 3줄 요약
  • 서울 거주 무주택 세대구성원이면 청약통장 없이 신청 가능(1인 1건 / 인터넷 접수).
  • 실거주 의무·재당첨 제한 없음이라 “전세 운영”도 가능성이 있으나, 대출 조건은 별도 확인 필요.
  • 시세차익은 “로또급”보단 현실형. 저층(1~2층)이라 전세·매도 가격은 보수적으로 보는 게 안전.
① 일정 ② 자격·제한 ③ 공급/분양가 ④ 규제·전매·실거주 ⑤ 시세차익 체크 ⑥ 전세 가능? (갭) ⑦ 자금 시나리오(표) ⑧ 신청 방법/서류 ⑨ 체크리스트 ⑩ FAQ

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자·대출·세무 자문이 아닙니다. 최종 의사결정 전 사업주체/은행/전문가 확인을 권장합니다.

 

01무순위 청약 일정 (촘촘함 주의)

모집공고
2025-12-22(월) (자격 판단 기준일)
청약 접수
2025-12-29(월) 09:00~17:30 (단 하루 / 인터넷 접수)
당첨 발표
2026-01-02(금)
서류 접수
2026-01-05(월) (사업주체 지정 장소)
계약 체결
2026-01-09(금) (계약금 즉시 납부)
포인트 · 당첨되면 “서류 → 계약 → 잔금”이 숨 돌릴 틈 없이 진행됩니다.
특히 잔금이 계약일로부터 60일 이내라서, 대출/전세(갭) 계획은 “사전 확정” 수준으로 준비하는 게 안전합니다.
 

02자격·제한 (여기서 탈락 제일 많이 나옵니다)

✅ 신청 자격 요약

  • 모집공고일(2025-12-22) 기준 서울 거주
  • 무주택 세대구성원
  • 청약통장 불필요
  • 1인 1건만 신청 (중복 신청 시 무효)
  • 현장접수 불가(인터넷/모바일 접수)
  • 해외체류/거주요건은 서류로 확인될 수 있음(공고문 안내 기준)

🧩 규제/제한 한 번에 체크

✓재당첨 제한 없음 ✓실거주 의무 없음 ✓100% 무작위 추첨 ✓전매제한: 과거 3년 → 기간 경과(공고문 안내)
주의 · 당첨 후라도 자격 미달/서류 불일치가 나오면 계약 해제 등 불이익이 생길 수 있어요.
“일단 넣고 보자” 전략은 이번처럼 잔금이 촉박한 무순위에선 특히 위험합니다.
 

03공급 세대 & 분양가 (옵션 포함)

이번 무순위(사후) 2차는 일반분양 계약 취소분 2세대를 다시 공급하는 방식입니다. 공급 물량이 적은 만큼, “당첨 후 자금 실행”이 실제 승부 포인트예요.
주택형 전용면적 동·호 최종 분양가 계약금(10%) 잔금(90%) 메모
84B 84.8654㎡ 103동 203호
저층(2층)
 972,110,000원 97,211,000원 874,899,000원 발코니 확장 + 일부 유상옵션 포함
112 112.9104㎡ 104동 103호
저층(1층 라인)
 1,266,860,000원 126,686,000원 1,140,174,000원 발코니 확장 + 일부 유상옵션 포함
📌 옵션 메모(공고문 요약) — 시스템에어컨
  • 84 타입: 설치 위치 4곳 중 4대 설치 안내
  • 112 타입: 설치 위치 6곳 중 3대 설치, 추가 설치는 매수자 부담 안내
※ 실제 설치 범위/브랜드/비용은 계약 전 사업주체 안내자료로 최종 확인하세요.
납부 리스크 · 잔금은 입주(열쇠 불출) 전 완납이 기본이며, 기한 경과 시 연체료가 발생할 수 있습니다(공고문 안내 기준). 전세로 잔금을 맞추려면 임차인 계약 타이밍을 반드시 역산하세요.
 

04규제·전매·실거주 체크 (왜 ‘연말 줍줍’으로 뜨나)

✅ 왜 신청자가 많을까?

  • 청약통장 없이 신청 가능한 구조(조건 충족 시)
  • 가점 경쟁 없음 → 100% 추첨
  • 실거주 의무 없음 → 전세/임대 운영 여지
  • 재당첨 제한 없음 안내

🧩 단지 포인트

언론 보도에서는 이 단지를 강북구 첫 ‘자이’ 브랜드로 소개하며,
지하3층~지상22층, 15개동, 총 1045가구 및
우이신설선 삼양역 + 4호선 미아역 더블 역세권을 장점으로 꼽습니다.
(자세한 기사 원문은 글 하단 ‘출처/참고’에서 확인 가능)
 

05시세차익(안전마진) 체크 — “로또”보단 “조건 맞는 실거주”

핵심은 이거예요. 분양가가 4년 전 가격이라고 해도, 이 단지는 당시에도 고분양가 논란이 있었고, 최근 실거래·호가 흐름을 보면 큰 차익을 확정적으로 말하긴 어렵습니다.
타입 분양가(이번 무순위) 기사 언급 실거래 예시 해석 포인트
84 약 9.72억 약 11.34억 (2025년 5월 거래 언급) 이번 물량은 저층(2층)이라 동일 평형이라도 층·동·향에 따라 프리미엄이 달라질 수 있습니다.
112 약 12.67억 약 11.4억 (2025년 3월 거래 언급) 대형 평형은 수요층이 얇아 단기 차익보다 거주/장기 보유 관점이 더 현실적일 수 있습니다.
정리 · 이번 ‘줍줍’은 “얼마 벌 수 있나”보다 내 자금과 라이프스타일에 맞는가가 더 중요합니다. (특히 112는 단기 차익 기대치를 보수적으로 잡는 게 안전)
 

06전세 줄 수 있나? (갭 가능성)

공고문 기준으로 실거주 의무가 없으므로, 구조적으로는 전세/임대 운영이 가능한 방향입니다.
다만 현실에서는 대출 실행 조건이 변수입니다. (은행/상품에 따라 임대차 설정 조건이 다를 수 있음)

✅ 전세(갭)로 잔금 맞추려면 반드시 체크

  • 시간표: 계약 후 잔금기한이 짧아 임차인 매칭이 늦으면 플랜이 흔들림
  • 주담대 조건: 일부 상품은 임대차 설정에 제한/서류 요구가 있을 수 있음
  • 저층 리스크: 전세금이 상층 대비 보수적으로 형성될 수 있음

🧾 전세 중개보수(상한요율 기준) 예시

  • 전세 5.5억 가정 시: 상한요율 0.3%면 최대 165만원
  • 전세 7.9억 가정 시: 상한요율 0.4%면 최대 316만원
※ 중개보수는 지역·협의에 따라 달라질 수 있고, VAT/부가비용 여부도 중개계약에 따라 달라집니다.
 

0784/112 자금 시나리오(숫자표) — 내 돈/전세/대출 조합

아래는 예시 계산입니다. (개인 보유주택 수/조정지역/대출 조건에 따라 달라짐)
가정 · 취득세 등(1주택 기준) 단순 반영: 84(85㎡ 이하) 3.3%, 112(85㎡ 초과) 3.5% + 기타부대비용 300만원
※ 계산 편의를 위한 “시나리오”이므로, 실제 납부세액은 반드시 세무/지자체 기준으로 확인하세요.
🧮 84B 자금 플랜 (분양가 9.7211억) — 총 필요자금(세금·부대비 포함) 약 10.0719억
시나리오 구성(가정) 내가 준비할 현금(대략) 메모
A. 올현금 대출 0 + 전세 0 약 10.0719억 가장 단순, 리스크↓
B. 대출 중심 대출 6억 + 전세 0 약 4.0719억 대출 실행 타이밍/DSR 확인 필수
C. 전세(갭) 활용 대출 0 + 전세 5.5억 약 4.5719억 저층 전세금 보수적 산정 권장
D. 대출+전세 혼합 대출 3억 + 전세 5.5억 약 1.5719억 ‘전세금 변동’에 민감 (전세 1천만↓ = 현금 1천만↑)
계약일(1/9) 당일에는 우선 계약금 9,721.1만원을 즉시 준비해야 합니다.
이후 잔금기한(계약일+60일) 내에 잔금 8억 7,489.9만원 + 세금/부대비를 맞추는 구조입니다.
🧮 112 자금 플랜 (분양가 12.6686억) — 총 필요자금(세금·부대비 포함) 약 13.1420억
시나리오 구성(가정) 내가 준비할 현금(대략) 메모
A. 올현금 대출 0 + 전세 0 약 13.1420억 단순하지만 부담 큼
B. 대출 중심 대출 6억 + 전세 0 약 7.1420억 대출 규제/DSR 영향 더 큼
C. 전세(갭) 활용 대출 0 + 전세 7.9억 약 5.2420억 대형 전세 수요/월세 혼합 가능성 고려
D. 대출+전세 혼합 대출 3억 + 전세 7.9억 약 2.2420억 전세금 변동에 매우 민감
112는 특히 단기 시세차익 기대보다 거주 가치/장기 보유로 접근하는 편이 안전합니다.
전세로 잔금을 맞추는 계획이라면, 임차인 매칭과 대출 조건을 “선확정”으로 가져가세요.
내 상황용으로 더 정확히 계산하고 싶다면 아래 3가지만 메모해두세요.
① 보유주택 수(0/1/2+) ② 가용 현금(계약~잔금까지) ③ 기대 전세금 범위(보수/기준/낙관).
(이 3개만 있어도 “내가 정말 가능한 게임인지” 훨씬 선명해집니다.)
 

08청약홈 신청 방법 & 서류 흐름

🖥️ 신청 동선(당일용)

1
청약홈 로그인 (공동인증/금융인증 등)
2
APT 무순위(사후) 메뉴에서 해당 공고 선택
3
자격 체크(서울 거주/무주택/1인1건) → 전자서명
4
접수 완료 확인 (17:30 전 완료 필수)
주의 · 17:30이 지나면 진행 중이어도 접수가 안 될 수 있습니다. “점심 이후”로 미루지 마세요.

📄 서류(대표 예시)

  • 신분증(본인 확인)
  • 주민등록등본/초본(거주·세대 확인)
  • 가족관계/혼인관계 증명(세대구성 확인)
  • 해외체류 이력 확인 서류(필요 시)
※ 제출서류는 “당첨자 발표 이후” 사업주체 안내에 따라 달라질 수 있으니, 공고문/안내문을 기준으로 최종 준비하세요.
 

09신청 전 체크리스트 (저장용)

  • 서울 거주 + 무주택 세대구성원 요건 충족 여부(공고일 기준)
  • 계약금 즉시 가능? (84B 97,211,000원 / 112 126,686,000원)
  • 잔금 60일 내 마련 가능? (대출 실행/전세 세팅 포함)
  • 전세 계획이면: 저층 전세금 보수 산정 + 은행에 임대 가능 조건 확인
  • 112는: 단기 차익보다 거주/장기 관점이 현실적일 수 있음
  • 당일 접수는 09:00~17:30 “완료”까지
🧮 자금 시나리오 표로 이동 📌 분양가/납부표 다시보기
 

10FAQ (많이 묻는 질문)

Q1. 청약통장 진짜 없어도 되나요?
네. 이번 무순위(사후) 2차는 공고문/기사에서 “통장 가입 여부와 무관”으로 안내됩니다. 단, 서울 거주·무주택 세대구성원 등 기본 자격은 반드시 충족해야 합니다.
Q2. 전세(임대)로 운영해도 되나요?
공고문상 실거주 의무가 없다는 안내가 있어 구조적으로는 가능합니다. 다만 실제 실행에서는 대출 상품 조건/은행 심사가 변수이므로 “전세 계획”이 있다면 청약 전에 은행에 임대 가능 조건을 확인하는 것이 안전합니다.
Q3. ‘줍줍’이면 무조건 시세차익이 큰가요?
이번 건은 언론 보도에서도 “시세차익이 크지 않은 편”으로 소개됩니다. 특히 공급이 저층(1~2층)이라 프리미엄을 보수적으로 보고, 실거주/중장기 관점에서 판단하는 게 현실적입니다.
Q4. 당첨되면 제일 먼저 뭘 해야 하나요?
계약금 즉시 준비 + 서류 흐름(등본/초본/세대 확인)부터 챙기세요. 그리고 잔금 60일이 빠르게 지나가므로, 대출 실행 일정이나 전세 세팅 일정을 즉시 확정하는 게 중요합니다.
마무리 한 줄 · 이번 무순위는 “당첨”보다 “당첨 이후 자금 실행”이 더 중요합니다.
확률 게임에서 현금흐름 게임으로 넘어가는 순간을 대비하고 들어가세요.
 

◎출처/참고

※ 세금/대출/전세는 개인 상황과 시점에 따라 달라질 수 있습니다. “시나리오 표”는 판단을 돕는 예시입니다.

 

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